増築するための条件とは？　費用や補助金、確認申請についても解説！

「増築をして家を広く使いたい」と考えたとき、何から手をつければいいのか、また必要な費用や申請について知りたいと思う方も多いのではないでしょうか。

増築を行う際には建ぺい率や容積率の条件をクリアできる内容にしないといけませんし、確認申請を行う必要もあります。

そこで今回は、増築をお考えの方に向けて増築をする際の条件や費用、補助金、確認申請について解説します。さらに、増築を依頼するリフォーム業者の選び方についてもお伝えします。増築リフォームの判断材料としてはもちろん、相談時の参考としてもぜひご覧になってみてください。

増築とは？　3種類の工法やメリット・デメリット

増築とは、床面積を増やし、建物を広くするために行うリフォーム工事を指します。

よく似た言葉に「改築」「改装」がありますが、改築は間取り変更や間仕切り壁の設置など、床面積を変えることなく行われるリフォーム工事のことをいいます。改装は家の内装をチェンジするリフォームで、こちらも床面積が変わらないため増築とは異なります。

増築で用いられる3つの工法

増築には3つの工法があり、それぞれ工事の方法、規模が異なります。

・差しかけ増築
・おかぐら増築
・取り壊し増築

差しかけ増築は住宅の一部を取り壊してから増築し、既存部分と増築部分を接合する工法です。一般的には差しかけ増築が用いられます。

おかぐら増築は、増築部分を積み重ねるようにして2階を増築する工法です。平屋から2階建ての家にリフォームしたい場合に用いられますが、家全体を工事するため工事期間中は仮住まいで過ごす必要があります。

取り壊し増築はもっとも大がかりな増築工法で、居住スペースを大幅に拡大したい場合に用いられるケースが多いです。

増築のメリット・デメリット

増築をした場合のメリット・デメリットは次のとおりです。

【メリット】
　・建て替えや住み替えよりも低コストで住宅面積が広げられる
　・リノベーションと組み合わせれば間取りの選択肢が広がる
　・工法によっては住みながら住宅面積を広げられる

【デメリット】
　・既存住宅と外壁の素材・色の差が生じる可能性がある
　・ひび割れ、雨漏りが生じやすくなることがある
　・床面積が10㎡以上増える場合は確認申請が必要になり、着工までに時間がかかることがある

増築を行うと、建て替えや住み替えよりも低コストで家を広く使えるようになります。またリノベーション時に増築をすることで間取りの選択肢が広がります。差しかけ増築の場合は、家にそのまま住みながら増築工事が進められます。

一方デメリットとしては、既存住宅の外壁と素材・色を合わせるのが難しい場合があるという点です。既存の外壁が色褪せていると、真新しい増築部分との差が目立ちやすく、それが気になる方にとってはデメリットに感じる可能性があるでしょう。

また、既存住宅の一部を解体して新しい建物部分を接合する都合上、接合部分にひび割れ、雨漏りが生じやすくなる場合もあります。
床面積を10㎡以上広げる場合は自治体等に確認申請も必要になるため、着工までの期間を含めると完成までに長い時間がかかる点にも注意しましょう。

関連記事：住宅の増築工事。メリットとデメリットはなに？

増築ができるケース・工事が必要なケース

増築をするにあたり、そのまま問題なく増築ができるケースと、別途で工事が必要になるケースがあります。
それぞれ具体的にチェックしてみましょう。

増築ができるケース

増築ができるケースは以下のとおりです。

　・敷地における建ぺい率、容積率を超えない範囲の増築
　・高さ制限に抵触しない増築
　・その他制限に抵触していない増築

それぞれくわしくご紹介します。

敷地における建ぺい率、容積率を超えない範囲の増築

敷地面積に対して、建築面積が占める割合のことを「建ぺい率」といいます。建ぺい率は用途地域ごとに一定の割合が決められており、住宅専用地域では30～60％、住居地域では50～80％が割り当てられています。

一方「容積率」とは、敷地面積に対する総床面積（延べ面積）のことを指します。

建ぺい率は建物が敷地に接している面積を指しますが、容積率は「建物内のすべての階の床面積」であることが大きな違いです。つまり「1階と2階の床面積を合算したものが敷地面積のうちどのくらいの割合を占めているか」が容積率となります。

【建ぺい率・容積率の制限について】

参考資料：国土交通省「都市計画制度（P6/容積率・建蔽率の制限）」

増築を行う場合は、上記の建ぺい率・容積率を超えない範囲で行う必要があります。建ぺい率・容積率に余裕がある場合は、増築プランの選択肢も広がるでしょう。

一方、現時点で建物の建ぺい率・容積率が上限ぎりぎりだった場合、増築で床面積を増やすことはできません。

高さ制限に抵触しない増築

用途地域のうち、第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域では高さ制限が10～12ｍに定められています。

これら地域では、「2階の上に3階を作る」などの高さ制限を超える増築は難しいといえるでしょう。ただし「平屋に2階部分を増築する」など、高さ制限に抵触しない範囲内であれば増築可能です。

その他制限に抵触していない増築

住宅に関する法律では「北側斜線制限」「道路斜線制限」なども定められています。

北側斜線制限とは、家の北側にある土地が日陰で悪影響を受けることを避けるため、建築物の高さ、屋根の傾きを制限する規定です。
道路斜線制限も高さ制限に関する法規で、用途地域や容積率、道路の幅などを考慮した高さ・位置に建物を配置するというルールです。

これらの制限に抵触しない範囲に納めた増築プランであれば、実現が可能です。逆に言うと、これらの制限に抵触する恐れがある増築プランは実現が難しいといえるでしょう。

工事を追加すると増築できる可能性のあるケース

増築で耐震性が低下してしまう場合や、既存不適格建築物に該当している場合は、そのままだと増築ができません。ただし、工事を追加すれば増築できる可能性があります。

増築で耐震性が低下してしまう場合

増築によって耐震性が低下する可能性がある建物は、耐震工事を施すことで増築が可能になるケースがあります。

特に1981年5月31日以前に建てられた住宅は「旧耐震基準」で建てられており、現行法の耐震基準を満たしていないので耐震診断や工事が必要です。

既存不適格建築物に当てはまっている場合

既存不適格建築物とは、建築以降に法令改正が行われたことで新しい規定に適合しなくなった建物を指します。

既存不適格建築物に該当する物件を増築したい場合は、現行制度に適合した建物へ変更する工事を行う必要があります。

たとえば旧法の建築法で建てた家があり、住んでいるうちに法改正が行われて防火の規定を満たさなくなった場合、現行法の防火規定を満たす工事（外壁・軒裏の防火構造化、屋根の不燃化）を行うことで増築ができるようになるでしょう。

高さに関する法令に抵触している場合は大がかりな工事が必要になり、費用も高くなる傾向にあります。
もし予算が厳しい場合は室内リフォームで間取りを変更して広さを確保するなど、別の方法で対処できる場合もあります。リフォーム業者に相談してみるとよいでしょう。

増築の費用はいくらぐらい？

増築費用の目安や補助金について知っておくと、予算を立てやすくなります。それぞれ把握しておきましょう。

増築費用の目安は？

一般的な増築費用の目安は70万円ですが、価格は増築面積や内容に応じて変化します。

【木造住宅を増築する場合】
　・1階の増築…1畳あたり35万円～
　・2階の増築…1畳あたり60万円～

2階を増築する場合は1階部分の補強や足場組みなどの費用が上乗せされるため、1階の増築に比べると費用は高くなります。

また、設備を追加したい場合はその設備分の費用もかかってきます。
たとえば増築に伴いトイレ・お風呂を増設する場合、増築そのものの費用に加えて配管工事、電気工事などの付随費用が必要です。

増築につかえる補助金はある？

増築そのものに適用される補助金はありませんが、条件に当てはまる場合は「リフォーム関連の補助金制度」を利用できる可能性があります。申込上限に達した時点で受付を締め切られてしまう制度もあるので、利用前に期限や条件を確認しておきましょう。

介護保険における住宅改修

介護保険制度では、要介護者等のために自宅の改修を行う場合、一定割合の工事費用が補助される制度があります。

「増築による居室の新設」には支給対象となりませんが、廊下の拡張に伴い手すりを設けた場合や、トイレの拡張にともない洋式便器へリフォームした場合は、手すりの取り付けや洋式トイレへの交換にかかった費用が上限18万円まで補助されます。

増築そのものに補助が出るわけではなく、介護のための住宅改修にあたる工事のみが対象となっている点を知っておきましょう。

参考：厚生労働省「介護保険における住宅改修」資料

既存住宅における断熱リフォーム支援事業

既存住宅における断熱リフォーム支援事業は、公益財団法人 北海道環境財団が実施する支援事業です。
高断熱性能の高い窓・ガラスや蓄電システム、蓄電設備、熱交換型換気設備などを設置した場合、補助対象経費の1/3以内でかつ既定の金額が補助されます。

同支援事業には家全体を対象とした「トータル断熱」、居間を中心とした「居間だけ断熱」の2種類がありますが、どちらも居間を含む断熱リフォームが対象となっている点に注意が必要です。「増築に伴い居間の断熱リフォームをする」という場合は利用できる可能性がありますので、リフォーム業者に相談してみるとよいでしょう。

参考：【全国対象】既存住宅における断熱リフォーム支援事業

長期優良住宅化リフォーム推進事業

長期優良住宅化リフォーム推進事業は、既存住宅の長寿命化、省エネ化等に資する性能向上リフォームや、子育て世帯向けの改修、バリアフリー改修などに適用される補助金事業です。

増築に関していえば

・三世代同居のために増築し、キッチンを設ける場合
・増築なしでも必要と判断した耐震補強工事や断熱改修工事を、増築部分を含めて行った場合
・子育てのため対面式キッチンへ移設・交換する際に間取り変更や増築を伴う場合
・子ども部屋確保のための間取り変更や増築工事
・浸水リスクを減らすため、増築をして電気設備を高い場所へ設置する場合

といった増築で補助が受けられる場合があります。

内容によって増築工事が補助対象になる場合とならない場合があるので、条件をよく確認してから利用を検討しましょう。

参考：長期優良住宅化リフォーム推進事業

自治体独自の補助金制度

自治体によっては独自の補助金・融資制度を設けているところもあります。

たとえば東京都練馬区では、練馬区内にある住宅の修繕・模様替え・増築する場合に、工事資金の融資あっせんをしてくれる制度があります。

増築工事では以下の条件を満たした工事に対し、10万～500万円までの融資が受けられます。

・増築部分が20㎡以下
・同居（または同居予定）の高齢者（65歳以上）、または練馬区心身障碍者福祉手当の受給対象者が常時使用する部分の工事である
・その工事にかかる建築確認が受けられること

申し込み資格には年齢要件や前年総所得が1,200万円以下であることなどの条件があり、補助金ではないため返済の必要はあるものの、まとまった資金が用意できない場合には役に立つ制度といえます。

こうした制度の有無は自治体によっても変わるため、お住まいの自治体に増築で利用できる補助金がないかを確認してみるとよいでしょう。

参考：練馬区「住宅修築資金の融資あっせん」

増築して二世帯住宅にしたい場合は？

二世帯で住むために増築する場合、1000万円～1600万円程度が相場となっています。
費用は完全同居か部分共用か、完全分離かによっても費用は変わってきます。

また二世帯住宅の増築では、条件を満たした場合に所得税額控除や補助金の支給が受けられる可能性があります。
「同居対応改修に係る所得税額の特別控除」や、先の項でご紹介した「長期優良住宅化リフォーム推進事業」などがその一例です。

同居対応改修に係る所得税額の特別控除

「同居対応改修に係る所得税額の特別控除」とは、既存住宅を二世帯用に増築・改築した場合に適用されます。

一定の同居対応改修工事にかかる標準的な工事費用相当額（上限250万円まで）の10％が所得税から控除されるほか、250万円を超えたぶんの工事費用相当額、一定の要件を満たす増改築の費用（上限250万円）の5％がまとめて控除されます。

参考：同居対応改修に関する特例措置｜国土交通省

長期優良住宅化リフォーム推進事業

増築につかえる補助金制度の項でもご紹介した「長期優良住宅化リフォーム推進事業」では、住宅の長寿命化リフォームで最大200万円まで補助金が受けられます。そこに加え、三世代同居のための増改築工事をした場合に50万円が加算されます。

参考：長期優良住宅化リフォーム推進事業

増築時の確認申請とは？

増築を行うには、自治体または指定確認検査機関に対し、確認申請を申し込まなくてはならない場合があります。

確認申請とはどんな増築を予定しているのかをあらかじめ申請し、許可を得ることです。

増築には確認申請が必要な増築工事と、そうではない増築工事があります。確認申請が必要な増築工事をする場合は、事前に申請を通して確認済証をもらわないと着工ができません。

申請が必要なのに申請しないまま工事をしたことが判明した場合、建築基準法に違反するとみなされ、行政指導や工事の中断・中止、建物の取り壊しなどを命じられるおそれもあるため注意しましょう。

増築の確認申請が必要なケース

増築の確認申請が必要なケースは以下の2つです。

　・10㎡以上の増築工事を行う場合
　・準防火地域、防火地域で増築工事を行う場合

10㎡未満の面積であれば確認申請なしで増築工事ができますが、10㎡を超える場合は確認申請が必要です。
また準防火地域、防火地域とは、火災の危険・延焼を防除するために定められた地域を指します。増築をする住宅がこれらの地域にある場合は、確認申請が必要です。

ただし、一部自治体では10㎡以内の規模でも確認申請が必要になる場合があります。たとえば東京都港区では「10平方メートル以内の規模についても、確認申請が必要となりますので、ご注意ください。」としています。

引用元：港区ホームページ／建物の新築や増築をする場合どのような手続きが必要ですか。

確認申請の流れと費用目安

確認申請が必要になる増築工事で、直接手続きを行うのはリフォーム業者となります。とはいえ、確認申請の大まかな流れを把握しておくと工期や着工までの期間の目星がつけやすくなるでしょう。

ここでは確認申請の流れや費用の目安についてお伝えします。

1.業者に相談し、増築プランを作成する

リフォーム業者に相談し、増築プランを作成します。既存住宅の建ぺい率や容積率、高さ制限等を考慮しながら、増築の目的に沿ったプランニングをしていきます。費用面や工事内容、工期など、不明点がある場合は余さず確認しておきましょう。

2.確認申請の手続きを依頼する

確認申請が必要な増築工事の場合は、業者に依頼し確認申請の手続きを行ってもらいます。確認申請には約1～2週間を要しますが、状況によってはさらに長引くケースもあるため、スケジュールに余裕を持ったプランニングが望ましいでしょう。

また増築時には、はじめの「確認申請」に加えて工事完了時に「完了検査」が必要なほか、3階建て以上の建物などを増築する場合は所定のタイミングで「中間検査」も行うことになります。

3.工事開始、中間検査の実施

確認申請で許可をもらったら工事が着工されます。中間検査が必要な場合は、増築工事中のいずれかのタイミングで中間検査申請書の提出、および中間検査を行います。申請書の提出については業者（建築士）が代行するケースがほとんどです。

4.工事完了

工事が完了したあとは完了検査申請書を提出したのち、「完了検査」を行います。確認申請の内容と相違がなければ、増築工事は完了となります。完了検査申請書についても、リフォーム業者（建築士）が代行し提出するケースが多いです。

増築の確認申請にかかる費用

増築の確認申請には手数料が必要です。値段は自治体によっても異なるため、あらかじめ確認しておくとよいでしょう。
一例として東京都・埼玉県の場合をご紹介しますので、ご参考にしてみて下さい。

【確認申請の手数料】

【中間検査の手数料】

【完了検査（中間検査なし）の手数料】

【完了検査（中間検査対象）の手数料】

参考：

・建築基準法関係申請手数料 | 東京都都市整備局

・主な申請の手数料 – 埼玉県

確認申請時の注意点

増築を行う場合、増築部分だけでなく「既存の建物部分」にも原則として現行法が適用されます（遡及適用）。
お住まいの住宅が既存不適格建築物にあたる場合、増築するには現行法に適した改築工事が必要になるため注意しましょう。

また確認申請が必要かどうか、審査の判断基準は自治体によっても異なるため、あらかじめ確認しておくことも重要です。
調べてみても分からない場合は、申請先の自治体にくわしい建築士に相談してみましょう。

増築で知っておきたいリフォーム会社選びのポイント

最後に、増築をしたいときに知っておくべき「リフォーム会社選びのポイント」をご紹介します。

増築をするには今の家を建てた工務店やハウスメーカーに依頼する方法のほか、リフォーム会社に依頼する方法があります。
増築・改築の経験が豊富なリフォーム会社であれば安心して任せられるでしょう。

増築、確認申請の経験に長けた建築士が在籍している会社

増築の施工実績が豊富なリフォーム会社では、必ずといっていいほど一級・二級建築士が在籍しています。このようなリフォーム会社であれば確認申請の代行も依頼しやすく、依頼主の負担減につながります。

増築の施工実績が豊富にあり、幅広い依頼に対応できる会社

増築の施工実績・経験が豊富なリフォーム会社では、建築に関する知識が豊富であり、さまざまな施工内容にも対応できます。ユニークな増築プランを思い描いている方でも、理想の住まいを叶えやすくなるでしょう。

地域特性を熟知している会社

増築時には準防火地域や防火地域などの規定のほか、用途地域などの特性を考慮したプランニングが必須となります。地域特性を熟知しているリフォーム会社なら、その地域に最適な増築プランを提案してもらえるため、スムーズな増築工事が可能となるでしょう。

アフターフォローが充実している会社

増築を依頼する際には、アフターフォローが充実している会社が最適です。アフターフォローが手厚いリフォーム会社なら、万が一工事後にトラブルが発生した場合でも工事などの保証対応が受けられます。
住宅は長く使うものですので、コスト重視ではなく増築の先のことも考えて業者を選ぶことが重要です。

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まとめ

本記事では増築に関する基礎知識を解説しました。増築は「建ぺい率」「容積率」などの上限を考慮して行う必要があり、そのためにはリフォーム業者などの建築業者へ依頼してプランニングをしてもらうことが大切です。
また費用については増築の規模や内容によっても大きく異なるため、見積もりを出してもらい、補助金が使えるかどうかを含めて検討しましょう。

新築・リフォーム・リノベーションを手掛けるファミリー工房では、一級・二級建築士が多数在籍。増築工事そのものはもちろん、増築時の確認申請代行までワンストップで承っております。

「こんな増築は実現できる？」といったご相談から補助金の利用に関する疑問など、増築に関してご不明点がある方はぜひファミリー工房までご相談ください。建築のプロチームが、あなたの理想の住まいを実現するサポートをいたします。