建て替え費用はいくらかかる？　内訳や負担を抑える方法を解説！

「長年住み続けた自宅が古くなってきて、ところどころ不具合が出てきた」
「子供と二世帯同居することになった」

このようなとき、リフォームのほかに“建て替え”を行う方法があります。

建て替えをするとさまざまなメリットが得られます。その一方で、リフォームよりも大掛かりになるぶん、費用やその内訳、建て替えによるデメリットが気になる方も多いのではないでしょうか。

本記事では、建て替えのメリット・デメリットや費用の目安、費用負担を抑える方法を解説します。建て替えに利用できる補助金制度や工事のスケジュール例もご紹介しているので、ぜひご参考にしてみてください。

建て替えとは？　向いているのはどんなケース？

建て替えとは、今ある住宅を取り壊し（解体）、新たに家を新築する方法です。

リフォームやリノベーションと混同されやすいですが、リフォームは基礎部分を取り壊さず改築をすることで、建て替えは基礎を壊して建築するという違いがあります。また「リノベーション」は、その建物をつくりかえて新築時よりも価値を高めるための工事のことで、基礎の耐震補強などは行いますが、建て替えのように新築扱いではないという違いがあります。

そのほか、よく混同されやすいものに「住み替え」があります。住み替えとは現在住んでいる家・土地を売却したうえで、別の土地に家を買うことを指します。建て替えは今ある土地に新築する方法のため居住地が変わることはありませんが、住み替えは別の土地へ移住する必要があります。

【建て替えに向いているケース】

　・建物が外観、内装ともに老朽化している
　・将来的に子供や孫に家を相続したい
　・いま住んでいる土地でそのまま暮らしたい
　・最新の耐震補強を施したい
　・防音・断熱対策を施したい
　・シロアリ被害の対策をしたい
　・間取りを大幅に見直したい
　・予算に余裕がある

上記の場合は建て替えをご検討してみてもよいでしょう。

建て替え費用の目安は？　何にいくらかかる？

建て替え費用については、坪単価で30万円/坪～、総額で1,500万～4,000万円が相場です。
国土交通省の「令和4年度住宅市場動向調査報告書」 では、建て替え資金額は平均4,487万円という結果もあります。

建て替え費用の内訳としては、建物の解体費用と地盤改良工事費用、新築費用、諸費用などが含まれます。それぞれの相場についてチェックしてみましょう。

建物解体費用

建て替えには既存の建物を解体する費用がかかります。解体費用は家の構造、床面積によって異なりますが、木造が最も安く、RC造（鉄筋コンクリート造）の住宅が最も高くなります。造りが堅牢であるほど解体の手間がかかるためです。

なお、解体に手間がかかる構造であったり、周辺道路が狭く大型重機が使えない場合は費用がアップする可能性があります。

地盤改良工事費用

建て替えに伴い土地の地盤工事が必要になる場合、地盤改良工事を行う必要があります。かんたんな補強工事なら40万円前後ですが、場合によっては100万円を超える場合もあります。

なお地盤改良工事は必ずしも必要になるわけではなく、調査の結果地盤に問題がなければ改良しなくてよい場合もあります。

建物の新築費用

解体して更地にしたあと、建物を新築するための費用がかかります。新築費用には本体工事費と付帯工事費がかかります。
本体工事費は住宅本体を建てるために必要な費用で、家の構造や建材、設備、依頼先の業者によって変動します。

付帯工事費は電気・ガス・水道の引き込み、外構、エアコン設置費などが該当し、新築工事の2割程度が相場です。

いずれも具体的な金額はケースバイケースであり、ご依頼内容によって大きく異なります。

諸費用

諸費用には契約書に貼付する収入印紙、登録免許税や登記にかかる司法書士への手続きの依頼料のほか、不動産取得税、火災保険料・地震保険料などがあります。地鎮祭、上棟式などの費用も必要です。

【印紙税】

参考：建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁
※2024年3月31日までは軽減税率が適用。2024年4月1日以降は本則税率が適用されます。

【登録免許税と登記費用】

参考：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁
※2024年3月31日までは軽減税率が適用。2024年4月1日以降は本則税率が適用されます。

【不動産取得税】

※2024年3月31日までは軽減税率が適用。2024年4月1日以降は本則税率が適用されます。
参考：総務省｜地方税制度｜不動産取得税

なお、登記手続きを司法書士に依頼する場合は、報酬を支払うことになります。
また仮住まいの費用や引っ越し費用なども必要です。家具を買い替える場合も予算を立てておきましょう。

建て替えとリフォームの比較

古くなった住まいは、建て替えを行うことでより暮らしやすい家へと一新できます。ここでは、建て替えとリフォームのメリット・デメリットを比較してご紹介します。

建て替えのメリット

・完全に新しい家に住むことができる
建て替えでは部屋も設備もすべて一新できるため、新築の家に住むことができます。設計の自由度が高く、間取りや設備を自由にデザインできます。

・最新の耐震構造で建てられる
建て替えにより最新の耐震構造を取り入れることができ、地震に強い家を実現できます。

・断熱・防音性能が上がる
断熱性能や防音性能を最新技術で強化でき、省エネ性能も向上し光熱費の削減が期待できます。

・低金利の住宅ローンや税の特例措置を活用できる
建て替えの場合、低金利の住宅ローンが組めたり、各種税の特例措置が受けられる利点があります。

建て替えのデメリット

・コストが高くなる
解体と新築の費用がかかるため、リフォームよりもコストが高額になります。

・工期が長く仮住まいが必要
工事期間が長く、仮住まいが必要になります。引っ越し費用や仮住まいの家賃も追加でかかります。

・各種税金がかかる
建物の所有権登記のための登録免許税、不動産取得税などが新たにかかります。

・面積や高さが制限される場合がある
法改正により、以前よりも狭い・低い家しか建てられない場合があります。

・建て替えができないケースがある
再建築不可物件など、土地や建物の条件次第で建て替えができない場合があります。

リフォームのメリット

・現在の家の良さを活かしながら改善できる
部分的な改修で現在の家を改善し、住み慣れた環境を保ちながら快適さを向上させます。

・費用が建て替えよりも低い場合が多い
リフォームは解体費用が不要なため、建て替えよりも低コストで済むことが多いです。

・工事期間が比較的短い
部分的な工事が多く、建て替えに比べて工事期間が短いです。

リフォームのデメリット

・既存の構造や設備に制約がある
現在の家の構造に依存するため、自由度が低くなる場合があります。

・部分的な修繕が繰り返し必要になることがある
一部を修繕することで、他の部分の老朽化が進み、結果的に繰り返し修繕が必要になることがあります。

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建て替え費用の予算オーバーを防ぐ方法は？

建て替えとなるとあれもこれもと希望を叶えたくなるものです。しかし、あれこれ詰め込むと予算オーバーになってしまうケースが多く見られます。予算をオーバーしないようにするには、プロの業者に相談しながら無駄なく設計をしていくことが重要です。

ここでは建て替え予算をオーバーしないための秘訣を解説します。

シンプルな間取り・形の設計にする

複雑な間取り・形の住宅を建てようとすると、予算は大幅にアップします。

よって費用を抑えるためには、間取りや形をシンプルにすることが重要です。シンプルな間取り・形であれば建築費用を抑えられますし、より短い期間で工事が終わります。

優先順位を決める

予算オーバーを防ぐには、家の間取りや設備、内装・外壁やエクステリアなど、こだわりたい場所とそうでない場所の優先順位付けを行うことが重要です。

こだわりたい場所には予算をかけ、反対にこだわりのない場所はシンプルな標準品にするなど、バランスよく予算配分をすることで満足度を損なうことなく予算を抑えられます。

解体から建築までワンストップで依頼する

解体業者と建築業者は別々になるケースが多いですが、同じ業者に解体と建築をまとめて依頼すれば、建築費用と解体費用を合算して住宅ローンが借りられるようになります。

費用面だけではなく、ワンストップで依頼することで各工程でのトラブルにも対応してもらいやすくなるなど、安心面でのメリットも得られるでしょう。

仮住まい先は賃料の安い場所を選ぶ

仮住まい先として選ぶ住居については、賃料が安い家を選ぶと節約になります。
あくまでも数ヶ月～1年程度しか住まないので、割り切ることもひとつの方法でしょう。

新居に移したい荷物が入りきらない場合は、レンタル倉庫などを活用して保管しておくとよいですね。

引っ越し閑散期を狙う

引っ越し料金は繁忙期となる3月～5月のゴールデンウイーク、8月～9月に高くなることが一般的です。

一方、閑散期となる6月、11月、1～2月は値引き交渉がしやすく、比較的安い費用で引っ越せる可能性が高くなります。

仮住まいのための引っ越し・建て替え後の引っ越しはこの閑散期を狙ってみましょう。そのためには、建て替え後の引き渡しの時期を調整する必要もあります。

家財道具・不用品を自分で処分する

業者に不要な家財道具・不用品を処分してもらうと、処分費用が掛かります。

不用品は早いうちから粗大ごみに出したり、リサイクルショップに売ったりして少しずつ処分していけば、廃棄処分代を節約できる可能性があるでしょう。

補助金などの制度を利用する

国や自治体では建て替えに対する補助金、助成金、減税措置などを行っています。利用には条件がありますが、条件に該当する建て替えの場合は費用負担を減らすことができるので、業者に確認してみましょう。

建て替えに使える補助金

前項では「補助金」について触れましたが、建て替えに使える補助金にはどのようなものがあるのでしょうか。

ここでは、建て替えに使える補助金について詳しくご紹介します。利用条件に当てはまるかどうかチェックしてみましょう。

自治体の解体費用助成金

自治体によっては、家屋の解体に伴う費用に対し助成を行っている場合があります。

たとえば足立区では、区が設ける老朽家屋等審議会が「危険な老朽家屋として勧告すべきもの」と認定した家屋の解体工事に対し、助成金を交付する制度を実施しています。

戸建やアパート、マンションについては木造・非木造を問わず対象となります。助成金額など詳しく知りたい方は、区の建築室開発指導課建築監察係まで問い合わせてみることをおすすめします。

ブロック塀等カット工事助成制度

自治体によっては危険と判定されたブロック塀等の所有者に対し、塀の高さを低くする工事（カット工事）や除却工事を行う際の費用を助成してくれる制度があります。

たとえば東京都足立区では、平成30年10月1日から「ブロック塀等カット工事助成制度」をスタートしています。
さらに令和5年4月には、安全対策を促進することを目的とし、3年間限定で助成金額を拡充しています（令和8年3月31日までに工事完了届の手続きを行った方が対象）。

「住宅部分は老朽家屋ではないが、ブロック塀を無くして建て替えを行う」という場合には利用できる可能性があります。また助成を受けるには区の耐震アドバイザーによる調査など所定の手続きが必要です。

耐震化助成制度

東京都の区町村では、耐震診断や耐震改修に関する費用を助成する「耐震化助成制度」を実施しています。

たとえば東京都港区では、旧耐震基準で建てられた自己居住用の戸建て住宅を建て替えする場合、耐震改修工事に要する費用相当額の3分の1（限度額100万円）が助成されます。

なお、港区のほかには世田谷区、中野区、北区、荒川区、板橋区、練馬区、葛飾区でも同様の制度を実施しています。

設備の追加によって受けられる補助金（太陽光発電、高効率給湯器）

建て替えに伴い太陽光発電設備を導入する場合や、省エネ給湯器を導入する場合は、補助金が利用できるケースがあります。

たとえば建て替えに伴い太陽光発電システムを導入する場合、東京都では「家庭における太陽光発電導入促進事業
災害にも強く健康にも資する断熱・太陽光住宅普及拡大事業」の補助金が利用できる可能性があります。

また「エコキュート」「エネファーム」「ハイブリッド給湯機」などの高効率給湯器を設置する場合は、国が実施する「給湯省エネ事業」で補助金支援が受けられる可能性があるでしょう。

なお日本では国、都道府県、自治体それぞれで多種多様な補助金事業を実施しています。
制度や適用条件、期間などが複雑なため、業者に相談してみることをおすすめします。

住宅ローン減税、固定資産税の優遇措置、建て替え特例措置

住宅ローンを利用して建て替えを行う場合、住宅ローン減税が利用できます。

期間は2025年（令和7年）までとなっており、新築住宅では原則13年間（既存住宅は10年）にわたって所得税から控除（控除率0.7％）されます。ただし、建て替えをして2024年1月以降に建築確認を受ける場合、省エネ基準に適合した住宅である必要があります。

また建て替えの場合、固定資産税の建て替え特例が利用できます。

固定資産税は土地と建物の両方にかかる税で、住宅がある土地は「住宅用地の特例」が適用されて固定資産税の軽減措置が利用できます。しかし土地が更地になっていると固定資産税の軽減措置はなく、高額になる仕組みです。

建て替え時には一時的に土地を更地にしますが、この場合は例外として引き続き税額の軽減優遇が受けられるようになっています。特例措置を受けるには、建物を解体した翌年の1月31日までにお住まいの自治体へ申請する必要があるので注意しましょう。

参考：特例措置のご案内 – 東京都主税局

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建て替えのプロセスや一般的な工事期間

建て替え工事を依頼するには、解体業者や新築業者を選定し、プランの検討や工事内容の決定、引っ越し、登録手続きといったプロセスを踏みます。

工事期間は3～8ヵ月程度が一般的ですが、建て替えプランによっても大きく変わるため、あくまでも目安として知っておくとよいでしょう。

【建て替えプロセス】

　1.解体業者と建て替え業者を選定
　2.予算や間取りの希望などを伝え、建築プランを検討（※）
　3.プラン内容を確認し、契約
　4.建築確認申請書を提出し、住宅ローンの本審査申し込み（ローンを利用する場合）
　5.仮住まいへ引っ越し開始
　6.解体工事の着工と整地
　7.新築工事の着工
　8.新居完成後に引き渡し
　9.仮住まいから新居へ引っ越し
　10.各種登録手続きの実施

※補助金や助成金を利用したい場合は、この時点で業者の登録申請が必要になる場合が多いです。

補助金や助成金などを利用したい場合は申請～交付決定までに時間がかかるので、業者に相談する時点で補助金・助成金を利用したい旨を相談しましょう。

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まとめ

建て替えは既存の住宅を一旦取り壊し、新築するという方法です。よって新築住宅に関するノウハウが必須となりますので、建て替えをお考えの方はリフォームと新築の両方に強い業者を選ぶことをおすすめします。

ファミリー工房では、新築住宅の建築・リフォーム・リノベーションのご相談を承っております。建て替えに関するご相談も随時承っておりますので、お困りごとがございましたらぜひお問い合わせください。当社には建築のプロである一級建築士・二級建築士が多数在籍しており、あなた様のご希望を叶えるプランをご提案いたします。

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