本格的なリノベーションで
長期的な収益UPを目指す
物件の購入コストを抑えるために中古を選ぶのは理解できる。でも、なぜお金をかけてリノベーションした方がいいの？
と、疑問に思う方もいるかもしれません。
不動産投資は長期的な視点で収益を考えるべき投資方法です。長期にわたって、安定の収入を得るためにも、ファミリアライズでは物件のリノベーションをおすすめしています。
1. リノベーションで物件をバリューアップ
中古物件をそのまま賃貸にする場合
内装・設備が古い
低収益の物件
入居希望者 少
- 家賃設定が低い
- 家賃が下がりやすい
- 空室期間ができやすい
中古物件をリノベーションして賃貸にする場合
洗練されたデザイン・充実の設備
高収益の物件
入居希望者 多
- 高い家賃設定
- 家賃が下がりにくい
- 空室期間ができにくい
このように、リノベーションにより物件の価値が高まることで入居希望者が増加。 入居希望者が多い物件なら、家賃を高く設定することも可能です。人気のある物件は長期にわたり家賃の下落を防ぐことも。リノベーションの費用をかけても、長期的に見れば大きな収益につながります。
しかし、やみくもにリノベーションしたからといって入居希望者が途切れない物件になるかは別の話です。大切なのは、需要のある土地でリノベーションを行うこと。
リノベーションして不動産投資を行うなら、どのような場所にある物件がよいのかを次の項でご紹介します。
2. リノベーション×不動産投資をするなら東京圏内の物件がおすすめ
中古物件で不動産投資を行う際にファミリアライズがおすすめしているのが、東京圏内の単身者用物件です。 下記のグラフを見ての通り、三大都市圏で転入者が増加しているのは東京圏のみです。 その増加の内訳を見てみると、20代の若者が増えています。当然ながら、20代の若者世代が自宅を購入することはほとんどないため、その多くが賃貸物件に住むことになります。
さらに、東京23区に限ってはワンルームマンションを新築する際に、一定の条件を求めるということが条例によって規制されています。 規制には「一戸あたりの最低専有面積」や「総戸数に占める専有面積が一定以上の物件割合」、「ワンルームマンションの建築主に対して、一定の税金を課税」などが含まれています。
なぜ、ワンルームマンションの増加を規制するのか？
それは自治体として「単身世帯の増加を避けたい」という狙いがあるからです。
単身者は「地域活動への参加に消極的」であること、ゴミ出しや騒音などにおいて「トラブルを引き起こしやすい」という、ファミリー層とは違った特徴があります。
また、ワンルームマンションには、比較的収入が低い若年層が入居しており、自治体にとっては税収面での課題があります。 住民票などを実家のある地方に残したまま23区内に居住している方も多く、自治体にとっては本来入ってくるはずの税金が入ってこないことが痛手となります。
マンションを建てるなら「よりたくさんの納税が期待できるファミリー層に入居してほしい」というのが自治体の本音でしょう。
東京23区内では新しいワンルームマンションは建築しにくくなる一方で、入居希望者は増加するという需要に対して供給が不足している状態が続いています。
しかも、これは現在だけに限りません。下記は、東京の人口推移の予測です。
東京への人口流入は今後も増加し続けると予測されています。
かつては、独身時代は便利な東京都内の単身者マンションで暮らし、結婚し家族が増えたら東京郊外のファミリータイプの物件へ引越しするケースが多くありました。 しかし、ご存じの通り婚姻率は低下の一方。これからは、さらに単身者用物件の需要が高まっていくと予想されています。
今後も高い需要が予想される東京23区内、あるいは東京県内に物件を持つことで安定した家賃収入が得られるでしょう。
しかし、都内のワンルームマンションが老朽化しているのも事実です。 築年数が古く、昔ながらの設備の物件では、家賃を下げる以外に競争できるものがありません。
中古物件をそのまま賃貸に出しては、将来的に家賃の目減りは避けられません。
オーナーとしては家賃の値下げも痛いところですが、入居者が見つからず家賃収入が得られないのが一番避けたいところです。
中古物件の家賃値下げを避け、入居希望者がすぐに見つかる物件にするために不可欠なのが、はじめに紹介したリノベーションです。
入居希望者が多い東京圏×単身者用物件をリノベーションで、デザインと設備を現代にあったスタイルに大幅に生まれ変わらせるのです。
もともと需要が高いうえに、他の老朽化した物件とはちがう、きれいで住みやすい物件なら家賃が高くても住みたい人は大勢います。
リノベーションで物件の付加価値を高めることで、将来的な家賃の値下がりを防ぎ、空室になってもすぐに入居者が見つかる高収益物件になるのです。
3.なぜ単身者物件をターゲットにするのか
入居希望者が多いなら、高い家賃が見込めるファミリータイプの物件の方が利益が多いのでは？と思う方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、不動産投資をお考えの方に私たちが提案するのはやはり単身者用物件です。
ここでは、リノベーション×不動産投資を単身者物件で行うメリットを開設します。
メリット1：ワンルームマンション規制
23区全体で条例や指導要綱でワンルームマンションの建設が規制されています。一方で、入居希望者は増加しているため、貸し手が有利な状態が継続すると予測されています。
メリット２：内装修繕コストを圧縮
単身者用物件なら、ファミリータイプの面積の半分以下。内装修繕にかかるコストを大幅に圧縮できます。リノベーション×不動産投資をはじめるにも、少ないコストで可能な単身者物件がおすすめです。
メリット3：回転が早く、入居が決まりやすい
家族の意見や通勤・通学の条件などの折り合いがむずかしいファミリー層に比べ、本人の意思のみで決定できる単身者層は入居が決まりやすいという特徴があります。
次の入居者が見つかりやすいというのは、安定した家賃収入を得るために欠かせない条件です。
4.魅力的なリノベーション物件とは？
物件の不具合箇所を部分的に修繕するのがリフォームに対し、リノベーションは物件の機能、価値再生のための包括的な改修です。
下記はファミリーグループが手がけたリノベーションの例です。
物件がある地域、もともとの物件の特色などを考慮して、入居者にとって魅力的な物件になるようなリノベーションを提案しています。
また、単にデザインが優れているだけではなく耐久性にもこだわっています。 経年劣化がしにくい素材や施工をしており、物件オーナーの管理コストの節約も考慮したリノベーションを行っています。
リノベーションは家賃の値下げや、空室を防ぐだけでなく物件を売却して手放す場合にも有利に働きます。 競合物件との差別化ができており、入居希望者の多い物件なら高値で売却も期待できます。
5.ファミリーグループだからできるワンストップ施工
ファミリアライズは不動産売買、賃貸、設計、施工までを行うファミリーグループの一員です。 これまで手掛けてきたリノベーションの経験や知識を惜しみなく、あなたの理想の物件づくりのためにご提供いたします。 もちろん、設計・施工・内装もグループ内で完結。
余計な中間マージンを省くため、他社と比べて満足度の高いリノベーションが可能です。
同一グループ内なので、作業もスピーディー。スムーズに進めば、物件購入から初めての入居者との契約までわずか１カ月で完了したケースもあります。 高品質で短期間のリノベーションができるのもファミリーグループの強みです。
不動産投資用の物件を販売する会社は数あれど、リノベーションの設計から施工までを完結できる不動産会社はさほど多くありません。
不動産投資用の物件の購入、リノベーションをご検討の方はぜひファミリアライズにご相談ください。