目先の利回りに注意！キャッシュフローで成功する不動産投資術

「キャッシュフロー」とはその名の通り”お金の流れ”のこと。
これから投資をはじめる方に知っていただきたいのは、このキャッシュフローと利益とは必ずしも一致しないということです。

今回は、キャッシュフローの計算方法や利益との違い、そしてキャッシュフローをプラスにするための方法を解説していきます。

キャッシュフローのわかりやすい計算方法

キャッシュフローとは、現金や現金と同じように扱えるものがどのくらい手元に残るかを表します。

入ってくるお金の流れをキャッシュインフロー、出ていくお金の流れをキャッシュアウトフローといい、この２つを総合して”キャッシュフロー”と呼びます。

キャッシュフローの基本的な計算方法は、現金相当の収入から各種支出を差し引いたものとです。不動産投資におけるキャッシュフローは次のようになります。

「税引き後利益」＋「減価償却費」－「返済元金」＝キャッシュフロー

また、聞きなれないことばが出てきましたね。それでは、それぞれの用語について説明していきましょう。

「減価償却費」
減価償却費とは、不動産など耐用年数の長いものを購入した後で、毎年発生する資産価値の目減り分を支出として計上する考え方です。帳簿上では、購入後の一定期間（耐用年数）にわたって、毎年減価償却費を計上します。

資産価値の目減り分を概念的に計上しているため、実際の支払いが毎年発生するというわけではありません。

「税引き後利益」
税引き後利益は帳簿上の計算方法に従って算出されます。すでに減価償却費が差し引かれています。実際のキャッシュフローを知るために、上記の計算式では減価償却費を足して戻しています。

「返済元金」
返済元金とは、利息を含まな借入金の返済額のことです。金融機関から借りたお金のことを指しています。上記の計算式では、利息は「税引き後利益」に含まれています。
このように、税金などの諸経費を現金相当収入から差し引き、残った手取りの現金や現金相当の資産に注目するのがキャッシュフローという考え方です。

つまり「キャッシュフローがよい」というのは、維持費の支払いやローン返済のための必要な現金の手持ちが十分にあり、資金繰りがうまく行われている状態を表しています。

「キャッシュフローがよい」と、次の投資のための資金が十分であるということも意味します。反対にキャッシュフローが悪化すると、必要な支払いができなくなるという事態に陥ってしまいます。

実際にキャッシュフローを計算してみよう！

キャッシュフローの意味が理解できたところで、実際にキャッシュフローを計算してみましょう。ここでは、減価償却を除外することでよりわかりやすく考えていきます。

実際に計算してみることで、キャッシュフローについての理解が深まったのではないでしょうか。

不動産投資の対象が、ワンルームマンションかファミリー向けのマンションかといった物件のタイプによっても、キャッシュフローの傾向は異なってきます。

一般的には、ファミリー向けのマンションはワンルームマンションと比べて、初期投資や維持費が多くかかるため、キャッシュフローがマイナスになるリスクが高いといえます。

少ない資金で不動産投資を成功させたいなら、まずはワンルームマンションを選び健全なキャッシュフローの維持を目指しましょう。

キャッシュフローと帳簿上の利益のちがいとは？

キャッシュフローと帳簿上の利益は、似ているようで異なることをご存じですか？
不動産投資に限らず、一般的にキャッシュフローと利益は以下のような特徴と違いがあります。

・キャッシュフロー

現金のように、すぐに支払いに使える手持ちの資金を計上する考え方

・帳簿上の利益

取引が成立した時点を基準にして収入を計上し、費用を差し引いたもの。
実際に代価の受け取りが行われるタイミングと一致しない場合があるため、帳簿上は利益として出ていても、お金がまだ振り込まれていない場合がある。

どちらも、お金の差し引きを扱っていますが着目点が異なります。すぐに利用可能なお金の量を表すキャッシュフローに対し、帳簿上の利益は将来的に入ってくる予定のお金の量も含んでいるのです。

そのため実際の経営や投資では、キャッシュフローと帳簿上の利益が一致しないことがあるのです。資金繰りの実態をより正確に表すのがキャッシュフローと考えましょう。

不動産投資に限っていえば、ここまで見てきたように減価償却費と返済元金の２つが重要になります。

キャッシュフローをプラスにするには？

キャッシュフロー＝すぐに使える現金の量　とすると、プラスにするためにはなるべく出費を抑える必要があります。ここでは、キャッシュフローをプラスにするために有効な手段をご紹介します。

・長期ローンを組む

長期ローンを組むと、月々の返済額が低くなります。その結果、キャッシュフローが増大します。しかし、ローンを組める期間には個人差があり、また融資する銀行との交渉次第なので注意が必要です。

・適切なローン返済方式を選ぶ

ローン返済の方法には、元利均等方式と元金均等方式があります。自分にあった適切な方式を選ぶことがキャッシュフローを増大させる手段になります。

元利均等方式とは、元金と利息の合計支払額を一定にする返済方法です。
返済期間は長くなるものの、返済期間初期の返済額を抑えることができます。

元金均等方式では、支払いのうち元金部分を一定にします。

元金均等方式では、利息の多い初期には返済金額が大きくなりますが、後になると利息部分が少なくなりキャッシュフローが良くなります。

自己資金の大きさや物件の利回りに応じて、自分にとってどちらが向いているかを考える必要があります。

それぞれにメリットとデメリットがありますので、仕組みをよく理解し月々のキャッシュフローをよくする工夫をしてみましょう。 一人で考えずに、専門家の意見を取り入れることも重要になってきます。納得できるまで、シュミレーションを重ねてから契約をしましょう。

キャッシュフローと利回り

不動産投資では、利回りという考え方も重要です。

キャッシュフローと利回りは、どのように違うのでしょうか。

不動産投資の利回りとは、年間収入から諸経費を引いて購入価格で割ったもの、つまり支出に対する利益の割合です。投資対象の不動産の収益性を推し量るために利用されます。

キャッシュフローとは、実際に使える現金の量を指していました。利回りは投資に対する利益率を表す数値ですので、着目点が全く異なっていることがわかります。

キャッシュフローと利回りは無関係ではないものの、それらの間には完全な相関関係があるというわけではありません。利回りが高い物件だからといって、必ずしも良い条件のキャッシュフローが得られるといわけではないので、その点に注意が必要です。

たとえば融資条件が悪く、ローンの返済期間が短い物件を考えてみましょう。
どれだけ利回りが良くても、短期間でローンを返済をしなければならないため、キャッシュフローの悪化は目に見えています。
最初に説明した、キャッシュフローの計算式を思い起こしていただければと思います。

まとめ

今回はキャッシュフローの計算方法や計算例、キャッシュフローと利益との違い、キャッシュフローをプラスにする手段、そしてキャッシュフローと利回りの違いとその関係性について解説してきました。

不動産投資が比較的投資初心者に向いているとはいえ、使われる用語や仕組みを理解しないままでは正確な判断はできません。関心を持ったときが、学び時です。

また、独学だけでなく不動産投資の会社が開催している無料セミナーで話を聞くことで理解を深められることもあります。

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