不動産投資ではローンを組むほうがいい？メリットと注意点から判断しよう

投資用マンションやアパートを購入し、家賃収入で利益を出す不動産投資。

マンションやアパートの購入には多額の資金が必要なので、不動産投資をしている方の多くがローンを組んでいます。

しかし、「高額のローンを借り入れても大丈夫だろうか」「今の収入や資産状況でも不動産投資ローンを組めるのかな」と不安になってしまいますよね。

そこで今回は、不動産投資ローンのメリットと注意点をご紹介します。

不動産投資ローンのリスクについて知ったうえで、無理なく投資を行いたい方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資ローンとは？

はじめに、不動産投資ローンについて解説します。不動産投資ローンとはどういったものなのか、住宅ローンとの違いを確認していきましょう。

投資で収益を得るために組むローン

不動産投資ローンとは、マンションやアパートなどの不動産を投資目的で購入するために、金融機関から融資を受けるローンのことです。

金融機関は契約者の資産状況や信用情報のほか、ローンの担保となる物件の価値も審査します。そのため、立地条件や過去の賃貸実績、築年数、建物の状態なども審査の対象となります。

この審査を通過すると、金融機関から不動産の購入資金の一部または全額の融資が受けられます。

住宅ローンとの違い

投資用の不動産投資ローンと、個人で住むために借り入れをする住宅ローンにはどのような違いがあるのでしょうか。

ローンの審査基準

住宅ローンは契約者の年収や職歴、勤続年数、信用情報などを元に審査が行われます。一方で不動産投資ローンの場合は、年収や職歴、金属年数などの契約者の属性に加え、物件の価値や収益性も審査の対象です。

住宅ローンと比べて審査対象が広いので、不動産投資ローンのほうが審査が厳しい傾向にあります。

ローンの金利

超低金利時代ではあるものの、不動産投資ローンは住宅ローンよりも金利が高いことがほとんどです。

金融機関によって金利に差はありますが、住宅ローンの金利は0.5～2.0％前後なのに対して、不動産投資ローンの金利は1.2～2.8％前後となっています。

不動産投資はあくまで収益をあげるためにするものなので、住宅ローンと比べてローンの返済が滞る可能性が高く、金融機関にとって融資をするリスクがあります。金利が高く設定されているのは、債務不履行のリスクを加味してのことなのです。

ローンの融資額

金利が高い不動産投資ローンですが、融資可能額は住宅ローンよりも高く設定されています。

住宅ローンの融資限度額は契約者の年収の6～8倍までが目安となっていますが、不動産投資ローンは年収の10～20倍までと、収入に対して高額な借り入れができる場合もあります。

このような高額融資を受けられるのは、住宅ローンは収入のみがローン返済の原資となるのに対し、不動産投資は家賃収入も含まれるからです。

ローンの返済期間

住宅ローンと不動産投資ローンの返済期間はどちらも25～35年が一般的ですが、不動産投資ローンの場合は建物の耐用年数と築年数によって返済期間が変動します。

例えば、鉄筋鉄骨コンクリート造の耐用年数は47年とされているので、築20年の物件を購入した場合の返済期間の目安は27年です。

不動産投資では築年数によってローンの返済期間が変わるため、物件選びの際は築年数にも注意しましょう。

年齢制限

住宅ローンは契約者の収入が原資となるため、多くの金融機関は完済時年齢を80歳以下に制限していることがほとんど。

一方で不動産投資ローンは、家賃収入が得られることが考慮され、物件によっては60歳以上でもローンを組める場合があります。付き合いの長い地方銀行であれば、60歳以降でも好条件で融資を受けられるケースもあるでしょう。

不動産投資ローンを組むメリット

次に、不動産投資ローンを組むメリットについて解説します。

自己資金が少なくても投資をスタートできる

不動産投資ローンを組むメリットは、自己資金が少なくても投資を始められることです。

不動産を購入するためには多額の資金が必要ですが、審査に通過できれば金融機関から融資を受けて、すぐに投資を開始できます。融資を受けられれば少額の自己資金で投資を始められるので、手元資金を減らさずに家賃収入で利益を得ることも可能です。

家賃収入でローンの返済ができる

不動産投資ローンの返済には、家賃収入で得た資金を充てられるのもメリットです。高額な不動産を購入しても、月々の返済をカバーしやすくなります。

ただしその場合、購入したマンションやアパートの空室が増えてしまったときに、家賃収入が減ってしまうリスクもあります。

満室の状態を想定して返済額を決めてしまうと、自分の貯金を切り崩してローンを返済しなければならないため、家賃収入が減ることもふまえて返済額を設定しましょう。

団信に加入できる

不動産投資ローンを利用すると、団体信用生命保険（団信）に加入できます。

団信とは、債務者がローンを完済する前に亡くなったときや高度障害になったときに、残債が保障される保険です。団信に加入していれば、債務者に万が一のことがあっても家族は負債を抱えずに済み、さらに家賃収入も得られます。

ただし団信はあくまで生命保険の一種であり、健康状態に問題がある方や高齢な方は加入できないため注意が必要です。

不動産投資ローンを組む注意点

不動産投資ローンはメリットばかりではなく、もちろん注意点もあります。これからお伝えする注意点を知ったうえで、検討してみてください。

キャッシュフローを確認してから借入額を決める

不動産投資ローンを組む際は、キャッシュフローの金額を計算し、借入額を決めましょう。キャッシュフローとは、家賃収入から諸経費を引いたときに「手元に残る現金」のことです。

不動産投資では家賃収入が減ってしまったり、家賃収入よりも建物の修理費が上回ったりしてしまうと、自分の貯金を不動産の運用資金に回さなくてはなりません。

不動産投資は、家賃収入のみを原資にするのが健全な運用方法です。

投資をスタートする前には必ずアパートやマンションの現時点での入居率や修繕費などを調べ、キャッシュフローが残るのかを確認してから借入額を決めましょう。

売却時に残債が残る可能性がある

不動産投資をして運用が上手くいかなかった場合、物件を手放さなければなりません。

しかしローンの残債がある場合、不動産を売却して得た資金を返済にあててもローンを完済できない恐れがあります。

その場合は不動産会社に依頼して「任意売却」で物件を売却し、残債は保証会社に借金返済の形で返済します。物件を売却するともちろん家賃収入は得られないので、貯金から返済金を捻出しなければなりません。

売却時に残債が残る可能性があることは、不動産投資ローンを組んで投資をスタートする方が必ず覚えておかなければならない注意点です。

空室が続くと返済ができなくなるリスクがある

購入したマンションやアパートの空室が続くと、その間は家賃収入を得られません。

少しの間であれば余剰金や貯金で補填できるかもしれませんが、空室が続くとローンの返済が難しくなってしまいます。

不動産投資ローンは返済額も大きいので、空室が出るリスクも考慮したうえで借り入れを検討しましょう。

まとめ

不動産投資ローンを組めば、投資の参入障壁は低くなります。

しかし、高額なローンを組む場合には、返済が厳しくなるリスクも考えておかなければなりません。

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