不動産投資ローンの審査は厳しい？審査に落ちるのはどんな人？

不動産投資ローンを利用すれば、手元資金が少なくても投資をスタートできます。

ただし、不動産投資ローンは住宅ローンとは異なり、審査は厳しめです。

債務者に対しての審査はもちろんですが、物件に対する審査もあるため、住宅ローンであれば通過できる条件で申請しても審査に落ちる可能性があります。

今回は、不動産投資ローンの審査の厳しさや、審査に落ちる人の特徴をお伝えしますので、不動産投資ローンの借入を検討している方は参考にしてください。

不動産投資ローンの審査は厳しい？

結論からいうと、不動産投資ローンの審査は住宅ローンと比べて厳しめです。

住居を購入する際に利用する住宅ローンは、債務者に対して審査されますが、不動産投資ローンは債務者に加え、物件に対しても審査が行われます。

物件の審査がある理由は、投資する物件に収益性があるのかを見極めるためです。

返済能力を重視する住宅ローンとは違い、不動産投資ローンは家賃収入などの「収益を生み出すこと」が重要になります。

そのため、債務者の審査が通ったとしても、物件の審査が通らなければ審査を通過することはできません。

不動産投資ローンの審査項目

審査が厳しいといわれる不動産投資ローンですが、どのような観点から審査されるのでしょうか。審査項目を見てみましょう。

債務者に関する審査項目

債務者に関する審査は、主に以下のような項目があります。

• 年収
• 勤務先、勤続年数
• 預貯金などの資産
• 信用情報
• 持病や既往歴

住宅ローンの審査項目と、共通する部分が多くあります。

しかし、住宅ローンと比べて審査基準は厳しく設定されているため、年収や勤続年数はもちろん、勤務先も重要です。

そのほかにも、信用情報や持病の有無、既往歴なども審査基準に含まれます。

物件に関する審査項目

物件に関する審査は、主に以下のような項目があります。

• 収益性
• 担保価値

収益性は、物件の築年数や立地、災害リスクの有無などが評価されて決まります。築年数が浅く人気のエリアであれば、収益性が高いので、審査に通りやすくなるでしょう。

さらに、築年数が浅いほどリフォームの費用が少なくなり、耐用年数のある物件は、担保価値があると判断されます。

前述したように不動産投資ローンでは「多くの収益を得られる可能性があるのか」というポイントが物件を審査する上で重要になります。

不動産投資ローンの審査に落ちる人の特徴

これまで債務者と、物件に関する審査項目について解説しました。ここでは不動産投資ローンの審査に落ちる人の特徴について、詳しく解説していきます。

年収が少ない

不動産投資ローンの審査項目で、最も高いハードルは債務者の年収です。

金融機関によって差はありますが、一般的な不動産投資ローンの年収基準は500〜700万円です。

住宅ローンの申し込み条件は年収200万円以上としている金融機関が多いので、基準が高く設定されていることがわかります。ただし、不動産投資ローンの審査はさまざまな観点から判断されるので、年収が500万円以下だからといって必ずしも審査に落ちるわけではありません。

たとえ年収が基準に満たなくても、金融機関ごとに定められている他の基準をクリアすれば、不動産投資ローンが受けられる可能性はあります。

完済時年齢が80歳を超えている

不動産投資ローンは住宅ローンとは違い、物件に対しての資産価値や収益性を重視するため、債務者の年齢制限がない場合もあります。さらに付き合いの長い地方銀行を利用すれば、借入時年齢が60歳を超えていても融資を受けやすくなるでしょう。

しかし、完済時年齢が80歳を超える返済期間で申請した場合には、審査に落ちてしまうことがあります。年齢の問題で、団信の審査に通過できなくなるからです。

不動産投資ローンに申し込む際には、完済時年齢も考えて返済期間を検討してください。

物件の耐用年数が超えている

不動産投資ローンは、物件の法定耐用年数が返済期間の目安になります。

法定耐用年数は、物件の価値がある期間を指し、法定耐用年数を過ぎると物件に価値がないと判断されます。

木造の法定耐用年数は22年、鉄骨造は使用している骨格材の厚みによって、19〜34年、鉄筋コンクリート造は47年の法定耐用年数が設定されています。つまり新築の木造物件の場合は、22年が不動産投資ローンの返済期間です。

仮に築10年の中古の木造物件を購入した場合、残りの法定耐用年数12年が、ローンの返済期間の目安になります。

金融機関によっては、法定耐用年数の期間内でしか融資を受けられないので、不動産投資ローンを検討している物件の耐用年数にも注意しましょう。

購入する物件の担保価値が低い

担保価値は、物件の法定耐用年数や土地の価格、収益性などを評価して判断され、借入額に対して担保価値が”低い”と判断された場合は審査に落ちてしまいます。

金融機関は、債務者がローンを支払えなくなることを一番恐れており、万が一ローンの支払いが滞ってしまった場合、金融機関は物件を売りに出してローンを回収します。

しかし物件の担保価値が低いと、ローンの回収が難しくなるため、担保価値が低い物件はローン審査に通りづらくなるのです。

不動産投資ローンの審査に通過するコツ

これまで不動産投資ローンの審査項目や、審査に落ちる人の特徴を解説しました。では、どのようなことに気をつければ、不動産投資ローンの審査に通過できるのでしょうか？

自己資金を多く出す

自己資金を多く出すと、不動産投資ローンの審査に通過しやすくなります。
融資金額が下がることによって、月々の返済額の負担が減り、家賃収入の総額を増やせるからです。

自己資金は物件価格の2、3割程度用意するのが一般的ですが、年収や物件の担保価値によっては、自己資金なしの借入額で申請できる場合もあります。

ただし、自己資金なしの場合は審査が厳しくなる傾向にあり、条件的には問題がなくとも審査に落ちる可能性もでてきます。不動産投資を始めるにあたってある程度自己資金を用意すれば、購入できる物件の幅が広がり、審査もプラスに動くでしょう。

すべてをローンに頼らず、最低でも手付金と諸費用を払えるだけの資金は用意しておくことをおすすめします。

収益を見込める物件を探す

繰り返しにはなりますが、不動産投資ローンの審査で重視されるのは「その物件に収益性があるか」という点です。

審査を有利に動かしたいのであれば、収益を見込める物件を探しましょう。

そのためには利便性や地域のニーズ、流行などの情報収集が必要です。中古物件を購入する場合には、過去の入居率の傾向なども把握しておかなければなりません。

キャッシュフローなども考えながら、収益が出そうな物件を選び、審査に申し込んでみてください。

まとめ

住宅ローンと比べて審査が厳しいといわれる不動産投資ローンですが、審査基準を満たし、収益性のある物件を選べば審査に通過しやすくなります。

ただし、収益性ばかりに目を取られて高額な物件を選ぶと、返済が厳しいと判断され、審査に落ちてしまうかもしれません。

不動産投資ローンを利用する際には、属性・購入価格・収益性のバランスを考え、無理なく返済できる借入額で申請しましょう。

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