不動産売買はどんな流れですすむ？引き渡しまでにしておくことや注意点を確認しておこう

不動産投資をスタートする第一歩が、物件購入です。

物件購入時には必ず「不動産売買契約」を結びますが、どのような流れで進み、注意点などはあるのか気になりますよね。

そこで今回は、不動産売買の流れや物件の引き渡しまでにしておくこと、契約を結ぶ前の注意点についてご紹介します。

不動産売買の進め方や契約をスムーズに進めるポイントがわかるので、不動産売買を成功させたい方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産売買の流れ

はじめに、不動産売買の流れについて解説します。投資用物件の購入申し込みから売買契約の締結、物件を引き渡すまでの流れをお伝えします。

１｜価格や条件を交渉する

購入したい物件を見つけたら、不動産会社を通して購入希望価格や引き渡し希望日などが記載した「買付証明書」を作成します。

売主に内容を確認してもらい、その後の交渉は主に売主側と買主側それぞれの不動産会社を通して内容を調整していきます。

不動産売買契約の締結後には条件変更ができないので、ここでしっかりと希望を伝えておきましょう。

不動産投資ローンを利用する場合は、買い付けと同時に事前審査の申し込みも進めておきます。

２｜不動産売買契約を締結する

売主と買主がお互い条件に同意をしたら、不動産売買契約を締結します。

契約時に宅地建物取引士から住宅の重要事項の説明があり、不動産会社からは換気や冷暖房などの付帯設備について説明を受けます。

一通り説明が終わったら、売買契約書の内容確認をして問題がなければ住所や氏名を記入したのち、捺印し、手付金を現金または口座振込で支払います。

物件の管理を管理会社に任せる場合は、このタイミングで管理会社を選定しておきましょう。

３｜融資実行・物件引き渡し

売買契約を締結したら、ローンの手続きを進めていきます。

金融機関と金銭消費貸借契約を結びますが、契約後に金利や返済期間などの条件は変更できないのでしっかりと確認しておいてください。

物件引き渡し日に融資を受け、物件費用を支払います。

その後、付帯設備の保証書や説明書、物件の鍵、その他必要書類を受け取り、仲介手数料の支払いが済んだら手続きは完了です。

買い付け申し込みから引き渡しまでは、スムーズに進んでも1ヶ月程度はかかります。

投資スタート時期に希望がある場合は、逆算して物件探しをはじめましょう。

不動産売買契約から引き渡しまでにしておくこと

次に、不動産売買契約を締結してから引き渡しまでにしておくことについて詳しく解説します。

不動産投資ローンに申し込んでおく

不動産売買契約書を締結したら、不動産投資ローンの本審査に申し込みましょう。

金融機関の選定は慎重に行わなければなりません。不動産投資ローンの金利は1.2〜2.8％と幅広く、金利差はたった0.1％でも総返済額に大きな差が出るからです。

家賃収入から返済を行う不動産投資では、返済額をできるだけ少なくして、収益を出さなければ投資が成り立ちません。

焦って申し込みせず、金利や条件などから判断して本審査に申し込んでください。

リフォーム会社を探しておく

中古物件を購入して不動産投資をスタートする場合は、リノベーション会社も探しておきましょう。物件引き渡しと同時に工事に入れるよう、早めに業者を決めておくことをおすすめします。

もちろんリフォームせずにそのまま貸し出すことも可能ですが、周辺の家賃相場に合わせて募集をかけても、なかなか入居者が見つからないかもしれません。

その場合は家賃を下げたり家具を貸し出したりなど、入居者を見つけるための工夫が必要です。

すぐに入居者を見つけて入居率を維持したいのであれば、初期費用はかかりますが、流行に合わせた内装や設備にリフォームしておくことをおすすめします。

ただしマンションの場合、管理規約によって工事に制限が出ることがあります。工事範囲を知るためにも、リフォーム会社に物件選びに立ち会ってもらうと安心です。

ファミリアライズでは、物件探しから不動産投資ローンの契約、リノベーションまでをすべてワンストップで行っています。

不動産投資、そしてリフォームにぴったりな物件探しをお手伝いしますので、お気軽にご相談ください。

不動産売買契約を結ぶ前の注意点

続いて、不動産売買契約を結ぶ前の注意点について解説します。

繰り返しにはなりますが、契約締結後には内容変更ができません。見落としがないよう、注意点を必ず頭に入れておきましょう。

契約後は簡単に解除できないことを理解して契約する

売却中であれば自由に条件を変更できますが、不動産売買契約を締結してしまうと、簡単に解除することができません。

売却後に後悔をしないよう、契約前にすべての条件をしっかり確認しておきましょう。

契約不適合責任と付帯設備の引き継ぎ

中古物件の場合は、照明や冷暖房器具などの価値ある付帯設備に関して、引き継ぎ確認を行います。何を引き継ぎ、何を撤去するのかを必ず明確にしておきましょう。

また、「契約不適合責任」も見落としてはいけないポイントです。

契約不適合責任とは、あらかじめ取り決めた条件に関して、契約内容に適合しない引き渡しを行った場合に売主側で負担する責任のこと。購入後に居住に適さない物件であると判明した場合には、契約の解除を申し込むこともできます。

かつては「瑕疵（かし）担保責任」と呼ばれていましたが、2020年の民法の改正により契約不適合責任に変わり、内容も一部変更されました。

瑕疵担保責任の場合、故意ではなく過失もない状態に限って法定責任が認められていましたが、契約不適合責任では契約に適合しないすべての内容が対象です。

不動産売買契約をスムーズに進めるためには？

最後に、不動産売買契約をスムーズに進めるためのポイントについて解説します。

不動産売却に関する知識を蓄えておく

不動産売買契約は、法律に違反しない範囲に関しては自由に条件を設定できます。

しかし、自己責任で契約を結ぶことになるため、自分にとって不利や条件でないか、契約内容に問題点はないかなどを判断するための知識が必要です。

前述したように、不動産売買契約は一度締結してしまうと解除するのが困難なため、不動産会社に任せきりにするのではなく、自分でも契約内容を確認しておきましょう。

信頼できる不動産会社に相談する

投資用の物件を購入する際には、信頼できる不動産会社を選ぶことも重要です。不動産売買契約は確認事項が多く、取引する金額も大きいため慎重に進めなければいけません。

特に不動産売買は売主と買主の間でトラブルが起こりやすいため、問題を未然に防げるよう、双方に丁寧な説明をしてくれる担当者がいると安心です。

まとめ

不動産投資において、物件選びはとても重要です。しかし、物件の条件や内装だけに着目して、売買契約書の内容を見落とすことも少なくありません。

何度もお伝えしてきたように、不動産売買契約書を締結すると、物件に契約不適合責任が認められない限り解除は困難です。解除できたとしても手付金を失うことになります。

ファミリアライズでは、不動産の知識や売買の経験が豊富なスタッフが物件購入から運用までしっかりとサポートいたします。

売主側の担当者との打合せや、契約書の作成も承りますので、不動産投資を成功させたいという方は、ぜひファミリアライズにお問い合わせください。