不動産投資の
初期費用と運用のコスト
不動産投資には数百万円〜数千万円単位の自己資金が必要と思われがちです。少額の自己資金ではじめられることはあまり知られていません。ローンの返済金も、家賃収入をあてることで少ない負担で完済まで運用することができます。
不動産投資に必要な初期費用と運用コストの詳細を解説していきましょう。
10万円からでも不動産投資をはじめられます
不動産投資の初期費用といわれるものは２つ。諸費用と手付金があります
物件価格については、たいていの場合「全額融資」を受けられるので初期費用は発生しません。
1つ目の諸費用とは、契約時にかかる印紙やローンの事務手数料など約50〜60万円の費用です。これも基本的には金融機関や審査によってはローンに上乗せが可能です。
- ※一部金融機関では諸費用の一部（固定資産税精算金・管理費などの精算金）がローンに含められません。
諸経費が全額ローンに組み込めた場合、諸経費としてかかるのは２つ目の手付金約10万円のみになります。これは不動産を購入するときに買主から売主に意思表示として渡す物件価格の一部で、ローンに組み込むことはできません。
手付金は、仲介で購入した場合は一般的に不動産価格の動産価格の5〜10%（2,000万円の物件で100〜200万円）が相場になるケースが多いようです。しかし、仲介ではなく売主として物件を提供しているファミリアライズでは、相場の約10分の1である、10万円〜20万円となっています。
- ※当社シュミレーション。一部金融機関では諸費用のうち固定資産税の精算金と管理費の精算金はローンに含められません。
このように、条件によっては諸経費を大幅に抑えられるため、まとまった資金がない方でもはじめられるのがファミリアライズの不動産投資です。
なお、融資条件を決めるにあたって、金融機関は主に「返済能力」と「購入物件の収益性」の２点を評価しています。ファミリアライズの初期費用が少額ですむのは、当社が扱う物件の収益性が提携している金融機関に認められていて、融資が可能になるからです。
運用コストは１物件あたり約1.5万円/月～
不動産投資には物件購入費用以外に、税金や管理などのお金がかかります。
ローン返済中は、35年間の平均収支は1件あたり約1万〜1.5万円/月ほどの負担になります。
完済前は月々マイナスの収支になりますが、完済後は家賃収入がそのままリターンとして入り、不動産という現物資産が残ります。不動産投資はすぐに収入が増えるのではなく、支出を積み立てることで、老後に定期的な収入を得るための投資ととらえるのがよいでしょう。
不動産投資には以下のコストがかかります。
毎年かかる固定費用
- ・ローン返済費用
- ・管理費・修繕積立金（毎月 約1万円）
- ・固定資産税・都市計画税（毎年 約5万円）
それ以外の費用
- ・不動産取得税（初年度 約10万円）
- ・火災保険料（10年 約2万円）
- ・設備の修繕費（5年に1度に約20万円）
不動産投資には物件購入費用以外に、税金や管理などのお金がかかります。
ローン返済中は、35年間の平均収支は1件あたり約1万〜1.5万円/月ほどの負担になります。
完済前は月々マイナスの収支になりますが、完済後は家賃収入がそのままリターンとして入り、不動産という現物資産が残ります。不動産投資はすぐに収入が増えるのではなく、支出を積み立てることで、老後に定期的な収入を得るための投資ととらえるのがよいでしょう。
不動産投資には以下のコストがかかります。
毎年かかる固定費用
- ・ローン返済費用
- ・管理費・修繕積立金（毎月 約1万円）
- ・固定資産税・都市計画税（毎年 約5万円）
もちろん、これらの費用は物件の大きさや選択するプランによって変動します。
下の図は当社物件の運用事例をもとにした概算シミュレーションの一例です。
- ※この収支は概算シミュレーションです。税金は固定資産税・都市計画税が50,000円/年、不動産取得税を[100,000円÷35年]として計算しています。設備費用は当社の運用実績を基に算出した数字です。
なお、注意したいのが空室期間。空室期間は家賃収入が入らないため、支出が全てオーナーの負担となります。不動産投資を行うには、できるだけ空室にならないような賃貸管理を行うことが重要になります。
豊かな老後に備えるなら物件2件から
ゆとりのある老後を送りたい場合、高齢無職世帯であれば年金のみだと月々15万円、25年で約4,500万円不足すると言われています。
不動産投資なら、月々約3万円の負担で物件2件を運用することで、前述の不足額を補うことができます。
例えば購入価格2,000万円、家賃80,000円の物件を1件持つと、家賃下落を加味しても、老後には家賃収入を月々 80,000円 × 80% = 64,000円/月、30年で64,000円 × 12カ月 × 30年 = 2,304万円得ることができます（※1）。
また、不動産は売却することも可能ですので、価値下落を加味しても、2,000万 × 60% = 1,200万円分の不動産が残ります（※1）。
よって、1件あたり合計3,504万円、2件所有すれば7,008万円の資産になります。
この資産を作るための月々の負担は、物件1件あたり1.5万円なので、2件で3万円です。
7,000万円を貯金で貯めるには、35年間毎月約17万円も積み立てなければなりません。このように、不動産投資は運用効率が非常によいことがわかります。
- ※1 家賃下落率と売却予想額は東京カンテイのデータをもとに当社が算出した数字です。
- ※2 保険の利益率と払込金額は当社による概算です。
ファミリアライズは、お客様一人ひとりのご希望に合わせた最適なプランをご提案いたします。まずはお気軽にご相談ください。