不動産投資の基本
不動産投資の仕組みと特徴

不動産投資は、
堅実でバランスのよい資産形成

不動産投資は、数ある投資商品の中でミドルリスク・ミドルリターンを見込める投資方法として注目されています。不動産投資で利益が出る仕組みや、不動産選びに欠かせない利回りの計算法などを解説します。

不動産投資の仕組み

不動産投資は、購入した不動産を人に貸したり売ったりして収益を得る投資方法です。短期的な保有で売却益を狙う方法では、購入・売却のタイミングが非常に重要で、不動産についての豊富な知識が必要になります。

一方、「大家さん」として物件を貸し出し、毎月の家賃で収益を上げて「インカムゲイン」を狙う方法なら、初心者でも長期的に安定した収入を得ることができます。

不動産投資を行うには、物件を購入する資金の調達が必要です。一般的には銀行からの融資を利用します。家賃収入をローンの支払いにあてられるため、少ない自己資金で投資をはじめられます。

物件価格1,800万円/家賃8万円(自己資金なしで購入した場合) 物件価格1,800万円/家賃8万円(自己資金なしで購入した場合)

ムリなくできる「じぶん年金」づくり

老後の豊かな暮らしのために、「じぶん年金」として不動産投資を選ぶ人が増えています。

不動産投資はローンを活用することで、他人の資本でムリなくできることが特徴です。ローンというと、借金を連想させるネガティブなイメージでハイリスクな投資手法と思われがちです。しかし、不動産投資は毎月安定した家賃収入が見込めるため、経済環境に大きく左右される株やFXなどとはちがい、将来を計画した運用ができます。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン 不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン

「iDeCo(個人型確定拠出年金)」や「つみたてNISA」との違い

じぶん年金を目的とした資産形成では、iDecoや積み立てNISAも人気の投資のひとつです。これらの投資では、投資額の上限や運用期間が定められているものの、自分で好みの運用商品を選び、毎月一定額を自動的に積み立てられるため、投資初心者でもはじめやすく、じぶん年金にはオススメの資産形成です。

一方で、iDecoや積み立てNISAは一定額の自己資金を投資を継続する必要があります。投資元本の比率は自己資金が100%。その点、不動産投資ではローンを活用することで実際の投資運用額に対して自己資金はごくわずかで済み、不動産という実物資産と毎月の家賃収入を得ることができます。

自己資金でiDecoや積み立てNISAを積み立て、他人資本では不動産をコツコツ運用して、じぶん年金を増やしていきましょう。

IDeCoつみたてNISA不動産投資
対象年齢20歳以上60歳未満20歳以上制限なし
最大期限60歳まで※運用は10年の延長が可能20年間制限なし
投資資本自己資金自己資金自己資金に加えて
ローンを活用できる
年間投資額 職業などにより異なる
  • 自営業 81.6万円
  • 会社員 14.4~27.6万円
  • 専業主婦 27.6万円
  • 公務員絵 14.4万円
40万円 / 年年間での制限はなしローン枠目安:年収額7~8倍
投資対象株式や債券、リート、金などの
投資信託、定期預金など
株式投資信託、ETFマンションやアパート
などの不動産
投資方法毎月一定額をつみたて定期的・継続的に
積み立て
不動産を購入して貸し出し
家賃収入を得る
換金性原則60歳まで出金できない出金は自由不動産の売却が必要
税制優遇運用益は非課税
掛金を所得控除で、
受け取り時にも控除がある
運用益は非課税損益通算が可能
相続税・贈与税の課税対象額が
現金よりも小さい
  1. ※ 参照:厚生労働省「iDeCoの概要」(2020年10月1日アクセス)、金融庁「つみたてNISAの概要」(2020年10月1日アクセス)

不動産投資の利回りの計算方法

「利回り」とは、物件の収益力を示す指標です。利回りの計算方法を理解し、不動産投資に役立てましょう。

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。物件情報に記載されている利回りは、多くの場合表面利回りを指しています。

表面利回りは、以下の計算式で計算します。

表面利回りの計算 表面利回りの計算

実質利回りは、年間の家賃収入から管理費・修繕積立金・固定資産税といった費用を除いた数字を、物件購入価格で割って100をかけて算出します。

物件の利回りは、場所や利便性によって変動します。一見、表面利回りがよく、高い収益を上げそうな物件であっても、空室期間が長かったり、管理費や修繕積立金が高かったりする場合は、実質利回りが低くなるので注意が必要です。

物件を選ぶときは、利回りだけでなく、立地の利便性、物件の管理状態を考慮して選定することが重要です。

ファミリアライズでは、物件選びから、物件に付加価値をつけるためのリノベーションまでをトータルでご提案しています。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン

投資にはリスク・リターンのバランスにいくつかの種類があります。預金など、低金利で元本が保障される投資は「ローリスク・ローリターン」、仮想通貨やFXのような一攫千金を狙える代りに元本が保障されない投資は「ハイリスク・ハイリターン」といわれます。

不動産投資は、バランスのよい「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資として注目を集めています。株やFXなどはリスクが高く、価値がゼロになってしまう可能性があるのに対し、不動産投資は実物資産のため、売却時に価値がなくなることはほとんどありません。また、家賃が毎月の収入となるため、長期的な視点では安定したリターンを期待できます。

投資商品のリスクとリターン 投資商品のリスクとリターン

もちろん、不動産投資にも空室や災害などのリスクはあります。しかし、不動産投資はリスクをコントロールしやすいのも長所のひとつ。しっかりとした物件選定のもと、高い稼働率を保って長期的に運用できれば、リスクをおさえつつ安定した利回りを狙うことが可能です。

他人資本で利益を!賢く資産を増やすレバレッジ効果とは

不動産投資の「レバレッジ効果(=てこの原理)」とは、融資を活用することで、少額の資金で大きな投資効果を得られることを指します。

レバレッジをかけない場合と、かけた場合では、投資効率は何倍も異なります。

銀行から借りたローンを、入居者に「家賃」というかたちで返済してもらうことができるのが不動産投資。自己資金だけでは手に入れられない資産を築けるのは、不動産投資の大きな特徴であり、ローンを組める「信用力」のある方のみができる投資手法です。

ビバレッジ効果 ビバレッジ効果

ファミリアライズは、建築・不動産・リフォームの実績が豊富なファミリーグループの不動産投資専門会社です。不動産投資についての不安や質問はお気軽にご相談ください。