リノベーションに適した中古マンションの条件と、購入する際の注意点を解説

住まいの購入を検討する際、新築マンションと中古マンションでどちらがいいのか悩む方も多いでしょう。首都圏における中古マンションの成約件数が新築物件のそれを初めて上回ったのが2016年のこと。それ以降、中古マンションの需要は高い水準を維持し続けています。

新築マンションに比べて物件数が多く、立地条件の選択肢も豊富な中古マンションですが、それゆえに注意すべきポイントもあります。この記事では、リノベーションに適した物件の選び方や購入時のチェックポイント、物件購入からリノベーションまでの流れなどを解説します。

中古マンションのリノベーションが人気の理由

理由1：ライフスタイルや価値観を反映できる

少し前までは、「マイホームなら新築」という考えが一般的でした。しかしこういった考え方は次第に薄れ、自分や家族のライフスタイル、価値観に合った住まいを手に入れたいと考える方が増えてきました。多少の制約はあっても、基本的にリノベーションは自由自在。新築の分譲マンションでは実現できない「オリジナルの住まいづくり」は、中古ならではの魅力と言えます。実現したい住まいの形が明確にあるなら、中古マンションのリノベーションという選択肢は非常におすすめです。

理由2：価格が新築と比べて手頃

中古マンションは、基本的に新築マンションよりも手頃な価格で購入できます。なぜなら、建築費や広告費などを上乗せした価格で販売される新築マンションに対し、中古マンションの場合は建築費が価格に含まれません。実際、首都圏の新築マンションと中古マンションの平均価格の差は、1,500万円から2,500万円程度となっています。これだけの価格差があるなら、中古マンションを購入して好みのリノベーションを施すほうが全体の費用を抑えられ、かつ自身や家族の意向を反映した住まいにしやすいと言えるでしょう。

理由3：物件の選択肢が豊富

中古マンションは、新築マンションに比べて物件の供給数が非常に多いです。新築マンションは数万戸程度ですが、中古マンションの物件数は東京・神奈川エリアに限っただけでも250万戸以上あります。物件数が多いということは、必然的にアクセスやエリアも含め、諸条件の整ったマンションに巡り会える可能性も高くなるということです。

理由4：中古マンションは資産価値が下がりにくい

新築マンションは購入した瞬間から物件価格が下落していくため、例えば購入後1年、3年、5年といったスパンにおける資産価値の下げ幅は大きいと言えます。一方、中古マンションは好立地・好条件の物件も多くあり、同期間における資産価値は新築マンションほど下がっていきません。築20年以上の物件なら下落はほぼ安定し、30年目以降はほとんど変わらないのが一般的です。資産価値を気にするなら、中古マンションは有力な一手になるでしょう。

「中古マンション×リノベーション」に向いているタイプとは

このような理由で、「中古マンション×リノベーション」は人気の選択肢となっています。前に人が住んでいた物件には住みたくないという場合や、リノベーションで間取りや設備を考えることを面倒に感じる場合は、新築という選択肢が合理的でしょう。しかし、自分の理想の住まいにこだわりたい方、費用を抑えて新築と同じような環境を手に入れたい方、資産価値が下がりにくい物件を手に入れたい方にとっては、賢い選択と言えそうです。

リノベーションを前提とした、中古物件選びのポイント

中古マンションをリノベーションする際には、物件の選び方にも注意点があります。物件選びに失敗しないためにも、以下のポイントは確実にチェックして物件選びを進めることを推奨します。

築年数は20年以上～30年未満が目安

新築マンションは、入居者がその部屋を購入した瞬間に「中古」になります。一歩でも部屋に足を踏み入れたらその瞬間、それだけで資産価値が購入金額より20％ほど落ちてしまうケースも。それから年数を重ねるごとに資産価値は低下していき、一般的には20年を過ぎたあたりで落ち着きます。資産価値が極力下がらない状態の物件を選ぶことは、将来的にも賢い買い物になると言えるでしょう。

また、住宅ローンの利用を検討している場合には、ローンの条件に築年数が影響するケースがあることも覚えておきましょう。例えば、「築30年以内の物件」などの制限を設けている金融機関もあります。選んだ物件の築年数とローンの条件を照らし合わせることで、「ローンが組めなかった」という事態を防ぐことができます。

リノベーション前の物件かどうか

リフォームやリノベーション済みの物件は、除外して考えましょう。物件情報などに「リノベーション済み」と記載のある物件はすでに内装工事が行われており、物件の価格に工事費用が上乗せされています。そこからさらにリノベーションを施すことは「二重でリノベーション費用を支払うこと」を意味するので、リノベーションを前提に中古マンションを購入する場合は「前の人が住んでいたままの状態」の物件を選びましょう。

リノベーションに適した物件かどうか

マンションには2種類の構造があります。

2種類のうち、「ラーメン構造」のほうがマンションのリノベーションには適しています。建物全体を壁で支える壁式構造では、間取りの変更に大きな制限が出てくる場合があるためです。一目見ただけではどちらの構造かを見分けるのは難しいので、リノベーション会社や不動産会社の担当者に質問して確認しましょう。

また、どのマンションにも住民全員が守らなければならない「管理規約」が存在します。この管理規約上の制限が、「理想の実現」の障壁になる場合もあります。マンションは基本的に専有部分のみリノベーション可能ですが、管理規約の中にはリノベーションに関するルールが細かく決められているケースも珍しくありません。自身が求める間取りや工事が管理規約に抵触しないか、事前に確認しておきましょう。

新耐震基準に適合した物件かどうか

物件の築年数が古いほど購入価格も抑えられますが、一方で古すぎるマンションには問題もあります。1981年以前の「旧耐震基準」で建てられた物件はリノベーションの際に耐震補強工事が必要になることがあり、費用が高くなる恐れがあります。物件が手頃な価格で購入できても、耐震工事が発生するとリノベーションに回す予算が削られてしまいます。物件を選ぶ際は「新耐震基準」に適合している物件を選びましょう。リノベーション会社に相談し、プロの目で確認してもらうと安心です。

物件の管理やメンテナンスは行き届いているか

マンション自体の管理状態も忘れずにチェックしておきましょう。エレベーターや駐輪場、駐車場、ゴミ捨て場、エントランスといった共用部分の使い方、清掃が行き届いてない物件は避けたほうが無難です。

さらに、国土交通省のガイドラインで推奨されている「12年に一度の大規模修繕（外壁塗装や防水処理）」に合わせて修繕費用を十分に積み立てているかも確認する必要があります。「重要事項説明書」に記載があるので、リノベーション会社のスタッフと一緒に確認しましょう。

リノベーションを前提とした中古物件購入時の注意点

中古物件をリノベーションする前提で購入する際の、“お金まわり”における注意点もチェックしておきましょう。そうすることで、物件購入の際に「思わぬ支出が発生するリスク」を抑えられます。

物件価格は相場に対して適正か

中古マンションの相場は、立地や築年数などによって比較的明確な「相場感」が存在します。その適正な相場からかけ離れ過ぎていないかどうかはチェックしておきましょう。安過ぎても何か理由や問題があると考えるべきですし、高すぎる場合はオーナー側の希望で相場よりも高く売りに出されている可能性があります。

リノベーション費用はどれくらい準備すべきか

マンションのリノベーションにかかる費用の相場は、1㎡あたり10～15万円が平均的とされます。「どこまで素材や間取りにこだわるか」といった個々のケースによって変わりますが、60㎡程度の物件の一般的なリノベーションでは600～900万円が工事費の相場となります。つまり、基本的には新築マンションを購入するより手頃な価格（支出総額）で新築と同じような内装環境を手に入れるのは可能ということ。仮に1,000万円以上かかる大規模なリノベーションを行うとしても、新築マンション購入時の70～80％程度のコストに収まるケースがほとんどです。

ローンを組む際の注意点

事前に利用するローンを決めておく必要がある

新築物件と違い、売買契約から物件の引き渡しまでスケジュールがタイト（数週間以内）な中古物件の場合、物件を契約してからローンを検討する時間が非常に短いです。そのため物件契約よりも前に各金融機関の住宅ローンの条件を比較し、利用するローンを決めておくと慌てることもなくなります。

物件以外の諸費用も考慮して借り入れを考える

中古物件の購入の際には、物件の購入費以外にも費用が発生します。仲介手数料、施工後に支払い続ける固定資産税、リノベーション費用を住宅ローンに組み込む場合の金額、登記費用など、平均して物件価格の8％ほどが諸費用としてかかります。そういった費用も考慮してローンの借り入れを行わなければなりません。

リノベーション費用を住宅ローンに一本化する際の注意点

リノベーションを前提として物件を購入する場合、リノベーション費用も住宅ローンにまとめて一本化する選択肢があります。その際、ローン審査時には「リフォームの見積書」が、物件への申し込み時には「工事請負契約書」が必要になることがあります。物件を決める前にリノベーション会社を決めておくことで、スムーズにローンの審査に入れるでしょう。

また、一体型のローンは取り扱う金融機関が少ないこともあり、整備が進んでいません。審査をクリアしても費用の満額が融資されることは非常にレアケースと考えておくべきです。そのため、自己資金をしっかりと準備することも重要になります。

ローンの借入金額や返済期間は要確認

そもそも、中古マンション購入時に組むローンの借り入れ期間は新築に比べて短いことが多く、結果として毎月の返済額が高くなる可能性があります。また借り入れ期間だけでなく上限金額が少なく設定されている場合もあるため、ローンを組む際は複数の金融機関で借り入れをすることも視野に入れておきましょう。

住宅ローン控除や補助金の諸条件も確認を

リノベーションを行う際、一定の要件を満たすことで国や自治体から補助金や税制上の優遇を受けられるケースがあります。各自治体の制度を確認しておきましょう。ファミリー工房では、減税制度や補助金に関するアドバイスも経験豊富なプロが丁寧にご説明しています。お気軽にお問い合わせください。

物件購入からリノベーションに至るまでの流れと工期

最後に、中古マンションをリノベーションして理想の住まいを実現するためのステップを見ていきましょう。

ステップ1：リノベーション会社の決定（4週間程度）

中古物件より先にリノベーション会社を決めたほうが、失敗が少なくなります。なぜなら、物件を先に決めてしまうと購入申し込みから契約まで猶予がないため、じっくりと比較・検討できないからです。また、リノベーション費用を住宅ローンに組み込む場合には見積書やプラン、工程表が必要になります。

ファミリー工房では、物件選びからリノベーションのプランニング、施工までワンストップで行っています。お客様にとっては意思の疎通がしやすく、窓口を一つにまとめられるのがメリットです。

ステップ2：物件探し＆申し込み（8週間程度）

リノベーション会社を選んだら、物件探しを行います。気になるエリアや条件の物件は、現地へ足を運んでしっかり確認しましょう。その中で「この物件だ」と感じる物件が見つかったら、できる限り早く購入の申し込みを行いましょう。いいと思った物件には他にも申し込みをする人がいるかもしれません。早めの行動が、後悔のない家探しにつながります。

ファミリー工房では、物件選びの段階からアドバイスをしています。理想の間取りや内装デザインを実現しやすい物件をご提案することも可能です。

ステップ3：現地調査（数時間程度）

申し込みが完了した段階で、リノベーション会社へ現地調査を依頼します。リノベーション会社のスタッフが実際にマンションに足を運び、室内などをチェックします。

ステップ4：見積もりのご提案とプラン作成（2週間程度）

お客様のご要望、理想を形にしたリノベーションプランが、見積もりとともに提示されます。納得のいくまで疑問や質問をし、何度もブラッシュアップしてプランを作り上げましょう。

ステップ5：ローン事前審査＆売買契約締結（2週間程度）

リノベーション費用を住宅ローンに組み込む場合は、事前審査の段階で見積書やプランを提出することになります。また、売買契約を締結した段階で物件価格の5％程度の手付金を支払うことになります。なお、契約後に解約した場合、手付金は返ってきませんのでご注意ください。

ステップ6：工事請負契約締結（数時間程度）

プランや見積もりが決定した段階で、リノベーション会社と工事請負契約を結びます。工事の内容はもちろん、予期せぬプラン変更があった場合や引き渡し後の不備があった際の対応も、確認を怠らないようにしましょう。

ステップ7：工事開始（2～3ヶ月程度）

プランに沿って工事を行っていきます。期間はリノベーション内容によって異なりますが、2～3ヶ月はかかると考えておきましょう。物件引き渡し後は、工事中でも管理費や修繕積立金の支払いを行う必要があります。

ステップ8：入居

すべての工事が完了したら、いよいよ入居です。ここから新しい住まいでの暮らしがスタートします。引き渡しの際、細部までチェックをして瑕疵（かし）や不備がないか、担当者と一緒に確認します。

まとめ

都内でも人気が高まっている「中古マンション×リノベーション」の選択肢。理想の住まいを実現するには、「信頼できる担当者と二人三脚で入居までのステップを歩んでいくこと」が欠かせません。 ファミリー工房では、物件選びから住宅ローン、リノベーション施工や申請できる補助金・税制優遇措置の活用まで、すべてご相談いただけます。これまで積み重ねてきた10,000件以上の施工実績をもとに、工事はもちろん、アフターサポートも責任を持って行いますので安心してご相談ください。